Han pasado seis semanas desde que entregaste las llaves. Limpiaste el piso a fondo el último fin de semana, hiciste fotos de cada habitación por si acaso, y el casero, delante de ti, dijo que todo estaba «perfecto, sin problema». Desde entonces, silencio. Los mensajes se quedan en visto. Las llamadas, sin respuesta. Y los 900 euros de fianza que pusiste hace tres años siguen sin aparecer en tu cuenta, así es, tu casero no devuelve la fianza.
Si esto te suena, no es mala suerte ni un caso aislado: el casero que no devuelve la fianza es una de las situaciones más frecuentes —y más frustrantes— al final de un alquiler, precisamente porque ocurre justo cuando ya creías que todo estaba resuelto.
Vamos a contarte, siguiendo el caso de Elena —una inquilina de Madrid que pasó exáctamente por esto—, qué dice la ley sobre la fianza, qué plazo tiene tu casero para devolverla, qué excusas suele dar y cuáles son realmente válidas, y qué puedes hacer si no te responde.
La fianza no es un favor del casero, es una obligación legal
Elena alquiló su piso en el barrio de Usera en 2021. Como es habitual, al firmar el contrato entregó una fianza equivalente a una mensualidad: 900 euros. En aquel momento, como le pasa a mucha gente, no se planteó demasiado qué ocurría con ese dinero durante los siguientes tres años. «Pensé que simplemente quedaba ahí, en una cuenta, esperando a que me fuera», cuenta. Y en parte tenía razón, aunque no exactamente como ella imaginaba.
Cuánto puede pedir el casero y dónde debería estar ese dinero
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 36 que la fianza en un alquiler de vivienda habitual no puede superar el importe de una mensualidad de renta. Si el casero te pidió dos o tres meses «por seguridad», esa cantidad adicional no es fianza legal: en muchos casos se trata de una garantía adicional que debe figurar de forma diferenciada en el contrato, y que se rige por reglas distintas a las de la fianza propiamente dicha.
Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, los arrendadores están obligados a depositar esa fianza en el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), un organismo público pensado precisamente para evitar que el dinero quede a la libre disposición del propietario durante el contrato. En la práctica, muchos caseros no cumplen este trámite, lo que no exime de la obligación de devolver la fianza, pero sí puede ser un indicio de que la relación con este propietario no fue especialmente transparente desde el principio.
El plazo que muchos caseros ignoran (o dicen ignorar)
Cuando Elena entregó las llaves, el casero le dijo: «Tranquila, en un par de meses te lo devuelvo, tengo que revisarlo todo con calma». Sonaba razonable. No lo era.
El plazo legal es de un mes, no de «cuando pueda»
La LAU establece que la fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, salvo que existan daños que justifiquen una retención parcial o total. No es un plazo orientativo ni una recomendación de buenas prácticas: es una obligación legal. Pasado ese mes sin devolución, el casero entra en mora y empieza a generar intereses legales sobre la cantidad pendiente.
Qué pasó cuando se cumplió el mes y tu casero no devuelve la fianza
Pasado el mes, Elena escribió un mensaje educado recordando la fianza. El casero respondió que «estaba revisando unos desperfectos» y que le daría una respuesta «la semana que viene». Esa semana se convirtió en cinco. Este patrón —excusas razonables que se van alargando indefinidamente— es uno de los más habituales en este tipo de conflictos, y suele ser la señal de que ha llegado el momento de pasar de la confianza a la formalidad.
Las excusas más habituales para no devolver la fianza (y cuáles son válidas)
Cuando por fin el casero de Elena dio una explicación más concreta, mencionó tres cosas: una mancha en la pared del salón, una persiana que «no subía bien» y que «el piso olía a humedad». Vamos a revisar, una por una, qué es retención válida y qué no lo es —porque aquí es donde se libran la mayoría de estos conflictos.
El desgaste por uso normal no es un desperfecto
Una pintura que ha perdido intensidad tras tres años de uso normal, pequeñas marcas de muebles en el suelo o el desgaste lógico de las juntas de la cocina no son daños imputables al inquilino: son el resultado esperable del paso del tiempo. La diferencia jurídica entre desgaste por uso ordinario y daño real es clave, y los tribunales suelen ser bastante claros al respecto: el casero no puede retener fianza por algo que se deteriora igual viva quien viva en el piso.
Reparaciones que ya estaban pendientes antes de que entraras
La persiana de la que hablaba el casero de Elena llevaba años sin funcionar bien: aparecía mencionada en un whatsapp de hace dos años, cuando ella misma avisó del problema al entrar a vivir. Tener ese tipo de comunicaciones guardadas —capturas, correos, mensajes con fecha— puede ser la diferencia entre perder 200 euros de fianza injustamente o recuperarlos íntegros.
Cuándo sí es válida una retención
No todo vale, pero tampoco hay que pensar que cualquier retención es abusiva. Si has roto un electrodoméstico, agujereado una pared de forma que exceda lo razonable para colgar cuadros, o dejado facturas de suministros sin pagar, el casero tiene derecho a retener la parte proporcional de la fianza, siempre con justificación documentada: presupuesto de reparación, factura pagada o informe que acredite el daño. La mancha de humedad, en el caso de Elena, resultó ser un problema estructural del edificio anterior a su contrato, así que tampoco era imputable a ella.
Qué hacer si el casero no responde o se niega a devolverla
Cuando ya han pasado meses y las excusas se acumulan, como le pasó a Elena, hay un camino claro a seguir, de menor a mayor formalidad:
- Enviar un requerimiento formal por escrito —burofax o correo certificado con acuse de recibo— reclamando la cantidad exacta y citando el artículo 36 de la LAU. Esto deja constancia legal de la reclamación.
Elena envió primero un burofax citando el artículo 36 de la LAU y adjuntando las fotos del piso al entregar las llaves. El casero respondió, pero solo aceptaba devolver 500 de los 900 euros, alegando los desperfectos que ya hemos visto que no eran imputables a ella.
- Acudir a un servicio de mediación de conflictos si el casero responde pero hay desacuerdo sobre el importe o los daños alegados. Es la vía más rápida y efectiva cuando todavía algo de diálogo es posible, y permite llegar a una cifra acordada con un profesional que facilita el entendimiento, sin necesidad de litigar por cada euro ni de romper del todo la relación con el propietario.
Como ninguno de los dos quería llegar a juicio pero tampoco se ponían de acuerdo en la cifra, ambos aceptaron acudir a una mediadora de conflictos.
En la primera sesión, informativa, la mediadora explicó cómo funcionaría el proceso y ambos confirmaron su disposición a participar. En la segunda, cada uno expuso su versión: Elena mostró el mensaje sobre la persiana y las fotos del piso; el casero insistió en la mancha de humedad, aunque no pudo acreditar que fuera reciente.
Con esa información sobre la mesa, llegaron a un acuerdo intermedio que ninguno había planteado al principio: el casero devolvía 800 de los 900 euros, reconociendo que la persiana y la humedad no eran imputables a Elena, y ella aceptaba el descuento de 100 euros correspondiente a una bombilla rota y a una pequeña marca en la encimera que sí asumía como suyas.
El acuerdo se firmó esa misma semana y el dinero llegó pocos días después, tres semanas en total desde el primer burofax, sin pisar un juzgado y sin que el arrendamiento acabara en una batalla personal.
- Acudir al juicio verbal por reclamación de cantidad si no hay respuesta en absoluto ni disposición a negociar. Para importes como el de una fianza habitual, este procedimiento no requiere abogado ni procurador si la cantidad no supera los 2.000 euros, lo que lo hace accesible, aunque supondrá meses de espera hasta la celebración de la Vista (audiencia pública del juicio, con práctica de pruebas y alegaciones de las partes).
Lo que dice exactamente la ley, por si quieres citarlo tú mismo
Todo lo que hemos comentado sobre el plazo de un mes, el límite de una mensualidad y la obligación de justificar cualquier retención está recogido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, consultable en el BOE. Tener el número de artículo exacto a mano —como hizo Elena en su burofax— suele tener un efecto disuasorio mayor del que parece: muchos caseros que se resisten a devolver la fianza lo hacen confiando en que el inquilino no conoce bien sus derechos, no en que tengan una base legal sólida para retenerla.
Conclusión: la fianza es tuya, y recuperarla no debería depender de la buena voluntad de tu casero
Que el casero no devuelva la fianza no es un imprevisto sin solución, ni algo que debas aceptar como parte normal de mudarte de piso. Tienes un plazo legal claro, un límite económico definido y varias vías de reclamación disponibles antes de llegar a un juicio. La historia de Elena demuestra algo importante: muchas veces no hace falta romper la relación con el casero, ni esperar meses de desgaste en los juzgados para recuperar lo que es tuyo. Basta con saber exactamente qué dice la ley y contar con la ayuda adecuada cuando las excusas dejan de ser razonables.
Desde nuestra plataforma profesional de mediación ayudamos a inquilinos y propietarios a resolver este tipo de desacuerdos sin que se conviertan en un conflicto eterno ni en un gasto innecesario en procedimientos judiciales. Si tu casero lleva semanas dándote largas con la fianza, te invitamos a dar el siguiente paso: una consulta inicial para revisar tu caso y decidir juntos la forma más rápida y efectiva de reclamar lo que te corresponde.
